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先合同义务与后合同义务二者有什么区别 违反房屋租赁合同附随义务的司法判断

2019年12月18日  台州专业合同律师   http://www.tzzyhtls.com/

  梁海燕律师台州专业合同律师,现执业于浙江海贸律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

先合同义务与后合同义务二者有什么区别

  合同义务主要是合同当事人约定的义务,但现代合同法上的合同义务来源多样化,导致违约概念的改变。合同义务分为先合同义务和后合同义务,那么先合同义务与后合同义务二者有什么区别呢下面就由为大家详细介绍先合同义务与后合同义务区别。



  先合同义务与后合同义务二者有什么区别呢接下来就跟一起来了解下吧。阅读完以下内容,一定会对您有所帮助的。


  一、先合同义务与后合同义务理解


  、先合同义务


  所谓先合同义务,是指在订立合同过程中,合同生效之前所发生的,应由合同双方当事人各自承担的法律义务。 它是建立在民法诚实信用、公平原则基础上的一项法律义务,是诚实信用、公平原则的具体化。它主要包括合同当事人之间的互相保护、通知、保密、协作及诈欺禁止等义务。


  先合同义务存在于缔约过程,其起止时间分别为"要约生效"与"合同生效",作为合同附随义务,先合同义务之产生与存续依赖于缔约行为及当事人对合同生效之期待,先合同义务突出的特征在于义务的法定性与附随性.先合同义务法律制度的价值在于体现民法衡平、正义的理念与诚信精神。


  、后合同义务


  后合同义务是指在合同终止后,当事人根据诚实信用原则而应当履行的旨在维护给付效果或者妥善处理合同终止事宜的通知、协助、保密等义务。


  我国《合同法》在全面借鉴国内外优秀法学研究成果的基础上,结合我国实践,对合同义务进行扩张,将后合同义务作为合同履行的义务群之一,从而成为我国合同立法上的一个重大突破。然而,由于后合同义务在我国原合同法律以及《民法通则》中均未加以提及,民法学界对其理论研究较为不足,审判实践中对如何理解后合同义务理论并正确地加以运用也认识不一,基于此,本文试结合一起典型案例对后合同义务理论作一浅要研究。


  二、先合同义务与后合同义务区别


  性质上看两者都属于附随义务,严格的来说两者都是不存在与合同关系存在内,而是存在一合同关系的一前一后,虽然两者看起来都是法定义务,但实践中往往习惯上好多地方也都需要他。


  所谓先合同义务,是指在订立合同过程中,合同成立之前所发生的,应由合同双方当事人各自承担的法律义务。它是建立在民法诚实信用、公平原则基础上的一项法律义务,是诚实信用、公平原则的具体化。它主要包括合同当事人之间的互相保护、通知、保密、协作及诈欺禁止等义务。


  举两个列子:比如在买卖合同中,买受人明知标的物在出卖人要约的条件下自己不会买受,却仍然出于恶意,一再以种种理由与方式与出卖人磋商,最终合同不成立,却导致出卖人不能及时出卖标的物,间接蒙受损失。又如出卖人为使买受人更充分详实了解标的物,可能要介绍一些有关标的物的数据资料、生产工艺等商业秘密,这时如果买受人不遵守先合同义务的规定,就可能会使出卖人权益受损。


  后合同义务,是指合同关系消灭后,缔约双方当事人依诚实信用原则依法应负有某种作为或不作为义务,以维护给付效果,或协助对方处理合同终了的善后事务的合同附随义务。我国《合同法》第九十二条对后合同义务进行了规定:;合同终止后,当事人应当遵循诚实信用的原则,根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。;


  举两个列子:标的物提存后,除债权人下落不明的以外,债务人应当及时通知债权人或者债权人的继承人、监护人;房屋买卖合同履行完毕后,卖家应将房屋的有关重要事项及时告知买家。


  再如房地产买卖合同双方不仅在合同履行过程中需要互相协助对方,在房屋产权过户后,基于诚实信用原则的要求,也需要协助另一方当事人办理后续事宜;在一般的消费品买卖合同终止后,销售者还负有售后服务义务;供应的机械设备运行中出现技术问题,供货方应当给予买方技术支持、协助排除故障等。


  以上就是整理的关于先合同义务与后合同义务二者有什么区别的相关内容,相对于有效成立的合同所生的合同义务而言,先合同义务并不决定合同类型,不以给付义务为内容。而且随缔约关系的不断发展,依据诚信原则逐渐形成不同内容的协力、告知、保护、保密等义务。







违反房屋租赁合同附随义务的司法判断

司法裁决不能越法、造法,强加当事人合同附随义务,但可依诚实信用的帝王原则,鼓励和倡导民事主体诚信经营、善意履约,对违反者则要求其承担相应法律。实务中,附随义务怎样界定表现类型几种归责原则如何



  案例一


  2012年3月7日,出租人路某在某地产经纪公司居间服务下,就其所有的一处房屋与案外人某服饰公司签订了一份房屋租赁合同。对于租金以及押金的支付方式,合同中约定租金为每月3万元,约定押金为3万元。房屋租赁合同第七条居间服务条款中,约定本合同签订时甲方应向丙方支付3万元佣金。合同中明确,合同签订以后如果租赁双方解除、中止或者变更租赁关系的,租赁双方仍应向居间的经纪公司支付约定的佣金。


  事后,出租人路某未向经纪公司支付约定的佣金。经纪公司诉至法院请求判令路某支付佣金3万元。路某辩称:经纪公司未能向其提供合同约定的有效服务,承租人签订合同后没有支付任何费用,合同没有实际履行。


  庭审中,双方均认可签订合同时承租人未向出租人缴纳押金,合同未实际履行。经询,原告不能向法院提供承租方签字人的相关授权文件和服饰公司的资质文件。


  法院审理后认为:尽管地产经纪公司通过自己的居间服务安排出租人与承租人签订了房屋租赁合同,但签订合同时未促成承租人向出租人支付房屋押金款项,事后未促成合同实际履行,亦不能提供承租人的有效资质文件。经纪公司履行居间义务的行为存在重大瑕疵,未能有效保护出租人合法权益。对于经纪公司要求出租人支付居间佣金3万元的诉讼请求,法院酌情予以支持,最终判决出租人给付地产经纪公司居间佣金1000元。一审判决后双方均未上诉。


  案例二


  2010年6月9日,原告北京某公司与被告王某签订了房屋租赁合同书,合同约定某公司承租王某位于东城区的某处门面房,租赁期限自2010年6月20日至2013年6月19日,租金每年28万元,首次支付房屋租金时需支付9个月的房屋租金,其中有3个月的房屋租赁押金,此押金在租赁期限终止时清算。2013年6月13日,某公司与王某续签了房屋租赁合同书,租赁期限自2013年6月20日至2014年6月19日。租金变更为每年25万元,其他条款与2010年6月9日的合同一致。


  2014年11月27日,某公司诉至法院,称其已按照合同约定支付全部房屋租金,而在2014年4月1日,其通知王某合同到期后不再续租,2014年4月2日,王某将房屋换锁后强行收回,原告多次与被告协商要求退还房屋押金未果,故请求法院判令王某退还原告房屋租赁押金70000元;赔偿两个月房屋租金41000元。王某辩称:确实收取了原告的押金7万元,2014年4月8日某公司自行将房屋腾空,并将房屋的钥匙交还。王某认为某公司提前腾退房屋没有预留准备时间,水、电费未结清,于涉案房屋上注册的营业执照也未注销,影响房屋继续出租。故不同意原告的诉讼请求。


  法院庭审中,某公司申请证人李某某出庭作证,李某某证明2014年4月9日左右王某将房屋的钥匙收走,当时房屋内没有其他贵重物品。王某认可4月9日收回房屋,但主张是公司工作人员主动交还房屋钥匙。王某申请证人刘某某出庭作证,刘某某证明2014年5、6月份左右,其开始与被告协商承租涉案房屋事宜,后因涉案房屋一直无法办理新的营业执照,就没有租赁该房屋。王某提交了电费收据和水费收据,证明某公司拖欠其水电费共1416.15元。某公司同意按照王某主张的数额支付水费电费,同时提交了本地工商行政管理局2014年12月11日的注销核准通知书,证明其在涉案房屋上注册的羊绒专营店已注销,王某对此认可。


  法院审理后认为:合同届满前,某公司已向王某明确告知其不再承租涉案房屋,并自行提前搬出涉案房屋内的物品,事后王某将房屋收回并无不妥,某公司主张王某赔偿其提前搬出的两个月租金的诉讼请求依据不足;租赁合同届满后,某公司要求王某退还房屋租赁押金的理由正当;某公司在搬出涉案房屋时未结清涉案房屋的水、电费用,当在应退还的押金中扣除;某公司虽然提前将房屋交还,但较长时间内未将其在涉案房屋上注册的营业执照注销,结合房屋的实际情况,某公司行为确实对涉案房屋的出租使用造成了不利影响,应当承担相应的赔偿。最终法院判决被告退还原告房屋租赁押金五万六千余元,驳回原告的其他诉讼请求。一审判决后,双方均未上诉。


  法 官 释 法


  合同附随义务是指合同当事人依据诚实信用原则所产生,根据合同的性质、目的和交易习惯所应当承担的通知、协助、保密和保护等义务。附随义务虽然在合同义务群中处于附随的地位,但它在很大程度上影响着合同当事人利益的实现,是整个合同义务群之中重要的组成部分。合同生效以后,对双方当事人产生一定的法律约束力,任何一方当事人无论违反了合同主给付义务、从给付义务还是附随义务,都会产生相应的法律后果。


  第一个案例是一起居间合同纠纷案件。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间合同是一种带有委托性质的服务性合同,委托合同具有特别的性质,其成立大多建立在委托人对居间人所具备的专业能力或知识特殊信赖的基础上。故而,居间人应当认真负责履行居间义务,利用专业知识向委托人提供建议、方案,保障委托人的相关权益。


  该案中,出租人通过经纪公司的居间服务与案外人签订了房屋租赁合同,应当视为经纪公司完成了居间义务。根据合同法规定,出租人应向经纪公司支付居间费用。但是根据案件实际,经纪公司安排出租人与案外人签订房屋租赁合同时,既未提供承租人服饰公司相关资质文件,也未在签订合同时促成承租人向出租人支付房屋押金等款项,事后也未能促成该合同的实际履行。可见,经纪公司作为居间人在合同履行过程中并未尽职尽责,未能有效保护作为委托人的被告的合法权益,一;间;了之。故而,法院对经纪公司所主张的三万元居间费,最终判决出租人只给付一千元是合乎法律与情理的。


  第二个案例是一起房屋租赁合同案件。合同履行过程中,原告按照合同约定向被告支付了房屋租赁的押金及至租赁期届满的租金,合同届满前,向被告明确告知其不再承租涉案房屋,将房屋交还原告,在合同履行过程中遵守了合同约定,并无明显过错,其在合同期满结清水、电费用、交还房屋后,要求被告退还房屋租赁押金的主张理由正当,应予支持。


  但是,由于涉案的房屋是位于临街的门面房,主要是用于商业经营,原告承租后也利用涉案房屋注册了自己的营业执照用于商业经营,故而作为房屋承租人的原告在腾退租赁房屋时应及时将房屋上注册的营业执照注销,以保证被告在房屋的权利得以全面恢复。承租人在租赁合同期满交还房屋,不仅仅是指交还房屋本身,还应包括实现出租人出租时对房屋所享有的其他权益。


  原告在合同履行过程中,确实已完成双方在房屋租赁合同中约定的支付租金、交还房屋等主要义务,但在交还房屋后,长时间内不办理涉案房屋上的营业执照注销手续,不履行应尽的合同附随义务,而该行为必然对涉案房屋的继续出租和使用造成不利影响,原告应当为此承担相应的赔偿。故法院酌情扣除被告应退还原告的房屋租赁押金,是较为合理的。


  法 律 适 用


  合同附随义务是一项基于诚实信用原则发展起来的制度。合同法第60条列举了三种典型的附随义务形态,即通知、协助、保密义务。但是在理论探讨以及司法实践之中,当事人履行具体的合同时,还经常存在着负有履行保护义务、照顾义务、保管义务、检查义务以及不作为义务等情形。例如商户对于载客电梯、座椅等设施要保证顾客的安全使用义务,雇佣人对受雇人之生命、身体、健康的保护义务,承运人运输过程中对患有急病、分娩、遇险旅客救助义务等等。


  随着社会经济生活在不断变化和进步,新的合同形态层出不穷,合同存在的客观环境也可能不断发生新的复杂的变化。合同附随义务并不是一种静态的事物,为了保证合同的正常履行,实现合同的目的,民事主体在从事活动时必须诚实守信,以善意方式履行义务,维持当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益的平衡,降低交易的成本,维护交易的顺利进行。如果当事人违反诚实信用的原则,规避法律或者合同的附随义务,其必然要为自己的行为承担法律。


  附随义务的界定


  合同是当事人约定权利义务的集合,当事人通过自愿协商达成的合同是对自己和相对方的权利义务做出的口头或书面协议,合同成立后,当事人应当遵循契约自由的精神,按照合同约定行使各自的权利,履行各自的义务。合同附随义务是合同当事人依据诚实信用原则产生,根据合同的性质、目的和交易习惯表现出来的通知、协助、保密、保护以及竞业禁止等义务。


  随着社会的不断发展,契约自由原则的弊端不断呈现,人们在订立合同时并不能完全了解合同相对方的具体情况,更无法预见合同在履行时、履行后可能面临的全部问题。如果单纯坚持形式上的契约自由原则往往会带来结果上的不公平,各国纷纷从强调形式上的自由转向追求实质上的公平正义,开始重新审视契约自由原则,并对这一原则作了种种限制和修正,由此诚实信用原则得到了普遍适用。[1]


  合同的附随义务并非合同约定的义务。如史尚宽先生将附随义务定义为:;附随义务是依诚实信用原则,债务人于契约及法律所定内容以外尚负有的义务;。[2]合同附随义务虽然并非合同约定的义务,在合同义务群中处于附随的地位,但在实际生活中,合同的附随义务在很大程度上影响着合同当事人利益的实现,是整个合同义务群中重要的组成部分,是整个合同得以顺利、公平履行的重要保障。在司法实践中准确适用合同附随义务,对于保障合同的顺利履行,降低交易成本,维护当事人合法权益,具有重要的意义。


  附随义务的类型


  合同附随义务的理论基础,是来自于诚实信用原则。所谓诚实信用原则是指民事主体在从事活动时,应诚实守信,以善意的方式履行其义务,不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务,要求维持当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。作为民法的帝王原则,诚实用信原则的作用就是;当出现立法当时未预见的新情况、新问题时,法院可依诚实信用原则行使公平裁量权,直接调整当事人之间的权利义务关系;。[3]合同法第60条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。


  但是,随着社会的不断进步,新的合同层出不穷,合同存在的客观环境也在不断发生变化,合同附随义务也在随之演变,在当前的司法实践中,合同附随义务一般表现为:通知义务、协助义务、保密义务、保护、救助义务、止损义务。


  当然,随着社会状况的不断变化,合同的具体样态在不断变更,合同的附随义务也在不断演变。以上五项义务只是对目前常见合同附随义务的简单汇总,并不能囊括现实中合同附随义务各种情形。司法实践中如何认定合同的附随义务,应当按照合同的具体情形、合同的目的等情况具体问题具体分析,合法合理地确定当事人的合同附随义务。


  违反附随义务的归责原则


  违约的归责原则,就是指给予一定的归责事由而确定违约是否成立的法律原则。[4]依法成立的合同,对双方当事人产生法律约束力,任何一方当事人无论违反了合同中的约定义务还是附随义务,都应当承担相应的法律。


  合同附随义务虽然并非合同当事人在合同中约定之义务,但在很大程度上影响着合同当事人利益实现,对维持当事人之间利益平衡,降低交易成本,维护交易顺利进行起着至关重要作用。因此违反合同附随义务的设定,不能过分紧缩,以致放任当事人的不诚信行为,影响交易顺利进行;但也不能无限扩张,使订约当事人承担过高的风险。


  民事的归责原则一般分为严格原则、过错原则、过错推定原则等。合同法第107条作出规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约。上述条文中并没有出现但当事人能够证明自己没有过错的除外;的字样,被认为是采取了严格原则。[5]那么,能否在认定当事人违反合同附随义务承担违约时也采用严格原则呢


  笔者认为,合同附随义务来自于诚实信用原则,在不同的案件中,附随义务的产生源自于合同不同的情形和事由,因此在确定当事人违反合同附随义务承担民事时,应具体案件具体以分析,不应采用统一的归责原则。根据附随义务产生的不同情形,在适用归责原则时,一般可分为以下几种情形:


  已被相关法律法规规范化的附随义务,应采用过错推定归责原则。如仓储合同中存货人存放危险物品、易变质物品的说明义务、出租人出售房屋时对承租人享有优先购买权的告知义务等。如果义务方不能证明已经履行了该义务,应当向权利人承担相应的法律;


  具体合同中被定型化的附随义务,应采用过错推定原则。如商场、酒店类服务场所对顾客的安全保障义务,对于此类合同附随义务虽然法律并未作出明确的强制性规定,但基于合同的性质出发,当事人对此类义务应当明知,故应采用过错推定归责原则。


  尚未定型化的附随义务,应采用过错归责原则。当事人是否应负合同附随义务、合同附随义务的内容,均需结合具体情况依照诚实信用原则进行判断确定,应考虑当事人在合同中的权利义务关系、履行相关义务的条件和可能性、履行相关义务的成本、不履行相关义务与合同履行以及所产生损失的关系、不履行相关义务的过错程度等因素来确定当事人的问题。在此类型中,合同附随义务的来源是诚实信用原则,当事人事前无法预知自己负有义务及其内容,只有在通过当事人不履行相关义务时的主观过错确定当事人对损失的产生或合同的不能履行负有时,才能以此认定当事人的及的大小。采用过错原则,充分考虑当事人的认知能力,以避免将附随义务无限扩大,导致过犹不及的后果。


  后记:附随义务本身是基于诚实信用原则发展而来,民事主体在经济活动中,如果都能诚实守信,以善意的方式履行合同义务,既能有效保障合同向对方的权益,又能为实现自己的权利铺平道路,并实现降低交易的成本,提升社会整体效益的效果。司法者在司法裁决中虽不能越法、造法,强加当事人合同附随义务,但是笔者认为司法者可以依据民法诚实信用的帝王原则,鼓励和倡导民事主体诚信经营、善意履约,对有明显恶意或不诚信履约行为时,要求其承担相应的,这也是法律赋予法官自由裁量权,实现追求公平、正义的法律精神和立法目的的应有之义。


  注:


  [1]丁琳:;论附随义务;,《广西政法管理干部学院学报》2011年第3期。


  [2]史尚宽:《债法总论》,中国政法大学出版社2000年版,第341页。


  [3]梁慧星:《民法总论》,法律出版社2001年版,第46页。


  [4]崔建远:《合同研究》,吉林大学出版社1992年版,第16页。


  [5]梁慧星:;从过错倒严格;,载梁慧星主编:《民商法论丛》第八卷,法律出版社1997年版,第1-7页。








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